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文/乐居财经 李奕和

三年多以前，一个位于北京房山的售楼部现场，倏得走进来一群规则东谈主员。

带队走在前边的，是那时的房山区副区长。

启事也不复杂，这个方式将北侧本该是室外开采平台的空间包裹进了室内，以达到“偷面积”的方针，并对外高调宣传高得房率。

方式很快成为了当地的销冠。

副区长的到来，给了它当头棒喝。

规则东谈主员走后，方式收到了一张整改见知书，随后，方式用考究请示线记号扶植面积的样板间，就被赶快根除了。

三年多来，地产行业断然发生了精深的变化。执续走低的市集、供需关联的变化，让行业豪恣内卷了起来。

降价，进步居品力，更智能、绿色的空间，更高的扶植面积（也称开发商“偷面积”），成为房企试图在低迷市集打动购房者的利器。

同期，跟着“第四代住宅”打造的兴起，战略层面，各地也在纷纷出台建筑新规，放宽了阳台、飘窗、空中绿化等空间面积的贬抑。

这使得地产开发商在打造居品时，有了更大的操作空间。一时候，“零公摊”以致“负公摊”的房企营销字眼，出当前各收集平台，十分拉风。

“零公摊”波澜断然莅临。关于适用新规的新址销售，这无疑是一记利好。

绝顶在如今低迷的地产行情，开发商不错借此打造本人居品的竞争力，快速去库存。购房者则能够以更低的价钱买到更高使用率的屋子。

只不外，关于各地新规之前的居品以及二手房市集，则又堕入了另一场更为执久的去库存之路。

偷面积：从阳台、飘窗，到开采平台和防火挑檐

为了在低迷的市集获客、去库存，房企在卷居品的路上卷出了新高度。以“卷王”北京顺义区为例，该区域的房企“偷面积”的本领屡见不鲜。北京地头蛇住总集团更成了带头年老。

本年8月，住总集团接踵公布了青春里、后生ONE的户型图，两个方式齐在顺义区，相距不及四公里。

青春里方式地块为住总集团在本年2月拿下的北京市顺义区顺义新城第1街区01-03-21 地块，总价12.6亿元，销售教导价4.6万元/平。居品为89平3居2卫、99平3居2卫、132平4居2卫。

后生ONE方式地块则是住总集团在本年3月15日拿的顺义第31街区SY00-3101-0808、SY00-3101-0809地块R2二类居住用地、A334托幼用地，总价6.2亿元，住宅销售教导价4.5万元/平。方式居品包括72平3居1卫、89平3居2卫、105平3居2卫。

在以往，开发商偷阳台面积，半扶植，是较为通例的操作。而这两个方式齐有赫然的一个特质，把开采平台和挑空空间“偷了出来”，使户型得房率大大提高。

如，后生ONE项方针72平户型居品，作念到了三室两厅一卫。据了解，其南面客厅的阳台算一半面积，南向卧室与北面次卧有开采平台和挑空，全扶植。这使该户型的履行得房面积达到了83.4平米。

青春里方式相似在阳台、开采平台、挑空空间大作念著述，让其部分户型的扶植率最高达到了19.58%。通过径直把开采平台和结构梁挑空造成室内空间，两个项方针大部分户型得房率跨越90%，最高以致突破100%。

在寸土寸金的北京，除了开采平台，很多楼盘也通过将防火挑檐变为阳台的样式，扶植面积，从而提高得房率。如建发不雅云、璟上兰园、璞瑅润府、保利星宸蔼然、保利颐璟蔼然等。

典型的如保利星宸蔼然，这是保利与北京建工地产协作开发的方式，位于顺义区空港六期用地，于本年7月份首期开盘，户型涵盖110-126-143平。方式通过2个开采平台、1个防火挑檐包裹进室内偷面积。

据了解，项方针口头得房率在85%傍边，而要是把扶植的防火挑檐面积贪图进去，则达到100%得房率。

不仅是顺义区，位于大兴区的京玺则通过诞生奇偶层，偷防火挑檐偷的面积。这是中铁置业、兴创置地在客岁12月，以19亿元拿下的大兴黄村板块6021地块。户型包括79-89-99-111-120平米五种。

据网上开释的信息，京玺是当前大兴首家领有南北双阳台的方式，得房率高达95%的社区。

建筑新规之下，“零公摊”波澜来袭

房企使出浑身解数偷面积，一方面是因为需要在低迷的市集提高居品的竞争力，加速库存去化；另一个更遑急的原因，则是监管审批层面的放宽。

绝顶是，跟着地产去库存以及“第四代住宅”潮水的兴起，“零公摊”运行在各大城市流行。

这里的“零公摊”并非说在战略层面取消公摊面积，而是房企通过空间建筑的假想、扶植面积等样式，冲抵购房者的公摊面积，以达到“零公摊”以致“负公摊”的恶果。

2016年3月，清华大学假想计划院提议第四代建筑的主张。2019年起，国度住房和城乡诞生部对第四代住宅的诞生给予了充分认同。2021年，中国工程诞生模范化协会发布《城市丛林花坛住宅假想模范》，第四代住宅认真由主张蜕变为有模范表率可依的现实。

从主张上，“第四代住房”，又称庭院房、城市丛林花坛住宅、立体生态住宅，是指将绿化景不雅引入户内，加多邻里分享空间的新式住宅，罢了“层层有分享绿化阳台”或“户户有户属空中花坛”。

其差异于前三代的单元分厢房、引入物业的社区房和配套顺次更完善的电梯房，诚然在早些年也曾被提议，但由于地产市集处于高速发展、供不应求，并莫得欢跃。直到跟着2021年下半年以来地产步入下行周期，供需关联扭转，第四代住宅运行获取泛泛柔顺。

当前看，不少城市把柄第四代住宅的要求，纷纷出台了建筑新规。一线城市中，客岁11月，广州发布《广州市建筑工程容积率贪图宗旨》，放宽了半开敞空间的“不计容”比例，具体为，将阳台半计容面积占比从“不跨越15%”扩大到20%，飘窗尺寸扩大到0.8米。

此外，深圳也在前段时候更新了《深圳市建筑假想划定》，具体减少了计入公摊的面积、对阳台及飘窗的建筑假想进行尺寸上的治愈。

据媒体不彻底统计，本年以来，包括深圳、佛山、福州、长沙、绍兴、温州、金华、湖州等在内的多个城市，均出台了建筑野心新规。通过减少公摊面积、缩短阳台尺寸贬抑、支撑空中绿化面积不计入容积率等样式，饱读吹开发商打造“第四代住宅”。

这些建筑新规的出台，给了地产开发商极大的操作空间，新打造项方针得房率执续提高，“零公摊”、“负公摊”成为可能。

以广州为例，自客岁户型表率治愈后，本年广州新址使用率100%也已成为“标配”。据了解，广州最近入市的新盘，如中建海丝城、将来方洲、河汉麓誉府、保利雅珺等方式，户型使用率齐跨越了100%。

放宽阳台、绿化等通达空间贬抑之外，以致，部分城市运行饱读吹按套内面积计价。

2023年7月，合肥就提议，为幸免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。本年5月，肇庆明确从5月1日起商品房扩充按套内面积计价宣传销售，且新小区在野心条款中配备的大家配套顺次可不计入容积率。而刚畴昔的9月初，湖南湘潭也发布新政，允许房地产开发商按住房套内面积进行销售宣传。

跟着房地产参预新的市集周期，将来，确切真谛真谛上的“零公摊”约略就在不远的将来。

波澜之下的另一面

刚畴昔的中期事迹会，万科郁亮示意，当下新址居品力、奇迹力比之前有了相等大的进步，如今行业的居品迭代速率也曾加速到3、4个月就要更新一代。开发商卷居品、卷奇迹，抵花费者来说是件功德情。

一方面，开发商卷居品，花费者不错以更实惠的价钱买到更好、空间更大的屋子；另一方面，房企也在对居品力的执续打造中，加速库存去化，赢得口碑和市集，以致激动房地产行业向高质地发展。这似乎是一个多赢的场所。

从当前来看，多个城市也曾推出新规试点地块。8月28日，广州挂牌河汉南边面粉厂地块，按照出让野心，方式半开敞空间的“半计容”比例可由本来的15%提高至20%，同期允许其阳台面积扩大至30%、按一半水平投影面积贪图容积率建筑面积。

除四个一线城市之外的其他城市，则更早也曾运行“第四代住宅”的实践探索。早在2017年，世界首个第四代住宅“七一城市丛林花坛”在成齐亮相。客岁6月以来，陕西西安、浙江温州、河南信阳、福建龙岩、江西九江等地纷纷推出首个“第四代住宅”。

本年7月，浙江湖州德清出让了首宗“第四代住宅”用地，地块明确被打造为“第四代住宅”，其中1号地块可诞生臆度1.38万闲居米的空中庭院，该部分不计入容积率。

从罢了的恶果看，这些新址品以其较高的性价比以及更优的品性，无疑成绩了较高的市集反响。

斟酌数据知道，2024年上半年，国贸地产的第四代住宅在福州获取了半年度销售面积和金额双冠军。而客岁年底，龙湖在重庆推出首个第四代住宅居品，扶植45闲居米的空中庭院，该方式首开80天售罄，冲破了近两年重庆豪宅市集金额、单价、去化率等多项记载。

2023年，被称为是重庆“第四代住宅”的爆发元年。跟着“第四代住宅”支撑战略的出台，市集也赶快反应，国瑞麓林府、龙湖云河颂、不雅宸千重锦等“第四代住宅方式”如棋布星罗般出现。

而据斟酌机构数据，本年以来重仪式型新开盘方式，第四代住宅去化赫然好于非第四代住宅，机构监测鸿沟的典型第四代住宅方式平均去化率89%，而非第四代住宅方式平均去化率仅17%傍边。

永恒来看，“第四代住宅”以及顺应新规打造的新址品无疑将是房地产市集的主流。但是，这也繁衍出另一个较为现实的问题，以往莫得按新规打造的居品，则濒临更严峻的去库存问题。这对那些客岁以前在售新址以及二手房，无疑是较大的打击。

近两三年来，跟着地产市集执续走低，新址去库存已成为全社会柔顺的焦点。战略层面也执续出台战略刺激新址去化，以致政府也运行下场收购存量房用作保险性住宅。

此前斟酌机构统计，遗弃2023年底，世界百城新建商品住宅库存总量为5.05亿闲居米。而据统计局数据小母狗 文爱，遗弃2024年8月末，我国商品住宅广义库存面积19.2亿平，去化周期为28个月。